Konut Kira Sözleşmesi
Konut kira sözleşmesi örneğini bilgilerinizle doldurup PDF indirin. Geçersiz maddeler, 3 aylık depozito sınırı ve TÜFE artış kuralı.
Konut kira sözleşmesi örneğinizi yukarıdaki formla 2 dakikada hazırlayın: taraf, taşınmaz ve ödeme bilgilerinizi girin; imzaya hazır, Türk Borçlar Kanunu’na uygun sözleşmeniz PDF olarak anında oluşsun.
evrakla.com, resmî bir kurum veya hukuk bürosu değildir; bağımsız bir belge düzenleme aracıdır. Oluşturulan belge, kullanıcının girdiği bilgilerle düzenlenen genel bilgilendirme amaçlı bir taslaktır; hukuki danışmanlık yerine geçmez ve avukat-müvekkil ilişkisi kurmaz. Mevzuat, süreler ve parasal sınırlar zamanla değişebilir; belgenizi kullanmadan önce güncel koşulları resmî kaynaklardan teyit etmeniz önerilir. Belgenin kullanımından doğabilecek sonuçların sorumluluğu kullanıcıya aittir. Bilgileriniz cihazınızda işlenir; yalnızca siz isterseniz belgeniz 24 saatliğine sunucuya yüklenir ve süre sonunda kalıcı olarak silinir.
Konut Kira Sözleşmesi Hazırlarken Bilinmesi Gerekenler
Kira sözleşmesi kanunen yazılı şekle bağlı değildir; sözlü kira da geçerlidir. Ancak uyuşmazlık çıktığında kira bedelini, başlangıç tarihini, depozitoyu ve demirbaşları ispat etmek yazılı belge olmadan neredeyse imkânsızdır. Bu nedenle sözleşmeyi 2 nüsha hazırlayıp her iki tarafa imzalı birer nüsha vermek, kiracının da kiraya verenin de yararınadır. Konut kiraları 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin özel hükümlerine tabidir ve bu hükümlerin önemli bir kısmı kiracı lehine emredicidir — yani sözleşmeye aksine madde yazılsa bile geçersiz sayılır. Aşağıda, hazır şablonlarda sıkça karşınıza çıkan ama hukuken hükümsüz olan maddeleri de göreceksiniz.
Sözleşmeye Yazılsa Bile Geçersiz Olan Maddeler
Piyasadaki kırtasiye sözleşmelerinin ve internetteki şablonların çoğu, yıllar önce yazılmış metinlerin kopyasıdır ve bugün hükümsüz sayılan maddeler içerir. En sık rastlananlar:
| Sözleşmedeki madde | Hukuki durumu |
|---|---|
| “Kira ödenmezse kalan ayların tamamı muaccel olur” (muacceliyet kaydı) | Geçersiz — TBK md.346 kiracı aleyhine düzenleme yasağı |
| “Geç ödemede ayrıca cezai şart ödenir” | Geçersiz — kira bedeli ve yan giderler dışında ödeme yükümlülüğü getirilemez |
| “Her yıl %50 artış yapılır” gibi tavan üstü artış | Geçersiz — TBK md.344, artış TÜFE 12 aylık ortalamayı aşamaz |
| Depozitonun 3 aylık kirayı aşması | Aşan kısım geçersiz — TBK md.342 |
| Sözleşmeyle bağlantısız bir borç altına sokan ek şart | Geçersiz — TBK md.340 bağlantılı sözleşme yasağı |
| “Kiracı sözleşme bitiminde kayıtsız şartsız tahliye eder” | Tahliye taahhüdü ayrı ve sıkı şartlara bağlıdır; sözleşmeye gömülmesi geçerli sayılmaz |
Yukarıdaki formla oluşturduğunuz sözleşme bu maddeleri içermez; içerseydi zaten sizi korumazdı.
Depozito: 3 Aylık Sınır ve Bankada Tutulma Kuralı
Güvence bedeli (depozito) konusunda iki kural vardır ve ikisi de sözleşmede doğru yazılmalıdır. Birincisi tavan: konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence 3 aylık kira bedelini aşamaz; aşan kısım geçersizdir ve kira devam ederken bile iadesi istenebilir. İkincisi şekil: para olarak verilen güvence, kiracı adına açılan ve kiraya verenin onayı olmadan çekilemeyen bir vadeli mevduat hesabında tutulur. Uygulamada depozito çoğunlukla elden verilir; bu, kanunun aradığı şekle uymaz ama yaygındır. Elden veriyorsanız sözleşmeye tutarı ve teslim tarihini mutlaka yazdırın veya ayrı bir makbuz alın — çıkışta iade tartışmasının tamamı bu kayda dayanır. İade sürecinin adımları için depozito iadesi dilekçesi sayfamıza bakabilirsiniz.
Süre, Uzama ve Fesih Kuralları
Sözleşmede yazılan süre bittiğinde kira ilişkisi kendiliğinden sona ermez. Kiracı, sürenin bitiminden en az 15 gün önce yazılı bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla 1 yıl uzar. Kiraya veren ise sürenin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez — bu, sözleşme metnine ne yazılırsa yazılsın değişmez. Kiraya verenin sebep göstermeksizin fesih hakkı ancak 10 yıllık uzama süresi dolduktan sonra ve her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimle doğar. Bunun dışında ihtiyaç, yeniden inşa veya kira bedelinin ödenmemesi gibi kanunda sayılan sebeplere dayanmak gerekir. Fesih bildiriminin geçerliliği yazılı şekle bağlıdır; süreler ve örnek metin için kira sözleşmesi fesih bildirimi sayfamızı kullanın.
Sözleşmede Mutlaka Bulunması Gerekenler
Eksik yazılan her kalem, ileride tartışma konusu olur. Şunları açıkça belirtin: tarafların ad-soyad, T.C. kimlik numarası ve adresleri; taşınmazın bağımsız bölüm numarasıyla birlikte açık adresi; kullanım amacı (konut); başlangıç tarihi ve süre; aylık kira bedeli rakam ve yazıyla; ödeme günü ve banka hesabı (ödemeleri banka üzerinden yapmak ispat açısından kritiktir); depozito tutarı; demirbaş listesi; aidat, ısınma, su, elektrik ve doğalgazın kim tarafından ödeneceği; sözleşmede kaç kişinin oturacağı. Boş bırakılan özel koşul satırlarını imzadan önce çizin — sonradan doldurulma riskini böyle ortadan kaldırırsınız. Her sayfayı taraflarca paraflatın.
Kira Artışı ve Ödeme Düzeni
Yenilenen dönemlerde uygulanacak artış oranı, TBK md.344 uyarınca TÜFE 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez ve bu sınır sözleşmeyle aşılamaz. Sözleşmeye sabit bir yüzde yazmak yerine “yasal üst sınırı aşmamak üzere TÜFE on iki aylık ortalama oranında” ifadesini kullanmak, ileride geçersiz madde tartışması yaşamanızı önler. Ödemeleri mutlaka banka havalesi veya EFT ile yapın ve açıklama kısmına ilgili ayı yazın; kanunda belirli tutarın üzerindeki kira ödemelerinin banka aracılığıyla yapılması zorunluluğu bulunmaktadır ve banka kaydı, ödeme yaptığınızın en güçlü ispatıdır. Yeni dönem bedelini hesaplamak için kira artışı hesaplama aracımızı kullanabilirsiniz.
Kiraya Veren Açısından: Kendinizi Nasıl Korursunuz?
Kanun kiracıyı koruyan hükümlerle doludur ama bu, kiraya verenin savunmasız olduğu anlamına gelmez — koruma sözleşmenin doğru yazılmasından gelir. Birincisi, kiracıyı doğru seçin ve kimlik bilgilerini eksiksiz alın; tebligat adresi ayrıca yazılmalıdır, çünkü ihtar göndermeniz gerektiğinde bu adres esas alınır. İkincisi, demirbaşları ve taşınmazın durumunu teslimde belgeleyin: fotoğraflı bir teslim tutanağı, çıkışta “bu hasar zaten vardı” tartışmasını bitirir. Üçüncüsü, ödemeleri banka üzerinden alın; elden tahsilat, kira alacağını ispatlamayı zorlaştırır. Dördüncüsü, kira ödenmezse izlenecek yol kanunda bellidir: ödenmeyen kira için yazılı ihtar gönderilir ve verilen süre içinde ödenmezse tahliye yoluna gidilebilir — sözleşmeye “otomatik tahliye” maddesi yazmak bu süreci kısaltmaz, çünkü tahliye ancak yargı yoluyla gerçekleşir. Sözleşmeye geçersiz maddeler koymak yerine, kanunun tanıdığı bu yolları doğru kullanmak çok daha etkilidir.
e-Devlet Kira Sözleşmesi: Zorunlu mu, Ne Zaman Tercih Edilmeli?
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün “Kira Sözleşmesi İşlemleri” hizmeti 4 Kasım 2024‘ten bu yana e-Devlet Kapısı üzerinden sunuluyor ve taraflara barkodlu, zaman damgalı bir sözleşme üretiyor. En sık yanlış bilinen nokta şudur: bu hizmetin kullanımı zorunlu değildir, ihtiyaridir. Kira sözleşmelerinin yalnızca e-Devlet üzerinden yapılacağına dair bir mevzuat değişikliği yoktur; taraflar arasında imzalanan yazılı sözleşme aynen geçerlidir. “e-Devlet zorunlu oldu, benim sözleşmem geçersiz” düşüncesi yaygın bir hatadır.
Sistem şöyle işler: taşınmaz sahibi e-Devlet’ten hizmeti açar, tapu bilgileri otomatik gelir, sözleşme bilgileri doldurulur ve kiracının onayına sunulur; kiracı kendi e-Devlet hesabından onaylayınca barkodlu belge oluşur. İki kritik ayrıntı var. Birincisi, taraflar belirlenen süre içinde onaylamazsa barkodlu belge oluşmaz ve süreç baştan başlatılır — sektör bilgi notlarında bu süre için 3 gün vurgusu yapılmaktadır. İkincisi, işlem başlatabilmek için mülk sahibinin TKGM kayıtlarında malik görünmesi ve her iki tarafın da e-Devlet erişiminin bulunması gerekir.
Hangisini seçmeli? Malik tapuda tek başına kayıtlıysa, iki taraf da e-Devlet kullanabiliyorsa ve standart bir konut kiralaması yapılıyorsa e-Devlet yolu ispat ve arşivleme açısından avantajlıdır; belge kurum başvurularında da hızlı işlem görür. Buna karşılık taraflardan biri e-Devlet kullanamıyorsa, kefil eklenecekse, demirbaş listesi gibi ayrıntılı ekler gerekiyorsa veya sözleşmeye özel maddeler yazılacaksa yazılı sözleşme daha esnektir. Önemli bir istisna: tahliye taahhütnamesi e-Devlet üzerinden düzenlenememektedir; bu belge için ayrı düzenleme ve koşullar geçerlidir — ayrıntılar tahliye taahhütnamesi sayfamızdadır.
Sık Sorulan Sorular
Kira sözleşmesi noterden onaylanmak zorunda mı?
Hayır. Kira sözleşmesi şekle bağlı değildir; taraflarca imzalanmış adi yazılı sözleşme geçerlidir. Noter onayı zorunlu olmamakla birlikte imza inkârını zorlaştırdığı için ispat kolaylığı sağlar.
Depozito en fazla ne kadar olabilir?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence bedeli 3 aylık kira bedelini aşamaz. Sözleşmede daha yükseği kararlaştırılmışsa aşan kısım geçersizdir ve iadesi talep edilebilir.
Sözleşmede yazan yüksek artış oranı geçerli mi?
Hayır. Yenilenen dönemlerde artış, TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranını aşamaz. Sözleşmeye daha yüksek oran yazılmış olması bu sınırı geçerli kılmaz; aşan kısım hükümsüzdür.
Sözleşme süresi bitince kiracı çıkmak zorunda mı?
Hayır. Kiraya veren sürenin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Kiracı ise en az 15 gün önce yazılı bildirim yapmazsa sözleşme aynı koşullarla 1 yıl uzar.
İşyeri kiralamaları için işyeri kira sözleşmesi, mobilyalı taşınmazlar için eşyalı konut kira sözleşmesi sayfalarımızı kullanabilirsiniz.
📚 Kaynaklar ve Yasal Dayanak
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (md.340, 342, 344, 346, 347)
- TÜİK — Tüketici Fiyat Endeksi
- Adalet Bakanlığı — Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk
Bu sayfadaki bilgiler güncel mevzuat esas alınarak hazırlanır ve düzenli olarak gözden geçirilir. Mevzuat değişebileceğinden, işlem yapmadan önce resmi kaynaklardan teyit etmeniz önerilir; bu içerik hukuki danışmanlık yerine geçmez. İçerik hazırlama yöntemimiz.