Kira Bedeli Artış Protokolü

Kira bedeli artış protokolü örneğinizi yukarıdaki formla 2 dakikada hazırlayın: mevcut ve yeni bedeli girin; her iki tarafın imzalayacağı, yasal tavana atıf yapan protokolünüz PDF olarak anında oluşsun.

evrakla.com, resmî bir kurum veya hukuk bürosu değildir; bağımsız bir belge düzenleme aracıdır. Oluşturulan belge, kullanıcının girdiği bilgilerle düzenlenen genel bilgilendirme amaçlı bir taslaktır; hukuki danışmanlık yerine geçmez ve avukat-müvekkil ilişkisi kurmaz. Mevzuat, süreler ve parasal sınırlar zamanla değişebilir; belgenizi kullanmadan önce güncel koşulları resmî kaynaklardan teyit etmeniz önerilir. Belgenin kullanımından doğabilecek sonuçların sorumluluğu kullanıcıya aittir. Bilgileriniz cihazınızda işlenir; yalnızca siz isterseniz belgeniz 24 saatliğine sunucuya yüklenir ve süre sonunda kalıcı olarak silinir.

Kira Bedeli Artış Protokolü Neden Gerekli?

Yenileme döneminde yeni kira bedeli üzerinde anlaşan taraflar, çoğu zaman bunu sözlü olarak konuşup geçer. Sorun bir sonraki yıl çıkar: “geçen yıl ne kadar zam yapmıştık”, “sen şu tarihten itibaren ödemeyi kabul etmiştin” tartışmaları, artış oranını ve başlangıcını ispat edecek belge olmadığında çözümsüz kalır. Kira bedeli artış protokolü, yalnızca bedeli ve yürürlük tarihini kayda geçiren kısa bir belgedir; ana kira sözleşmesini değiştirmez, ona ek olarak eklenir. Yeni bir sözleşme imzalamak yerine protokol düzenlemek daha güvenlidir: yeni sözleşme imzalamak, kira ilişkisinin yeniden başladığı izlenimi yaratabilir ve kiracının kazanılmış sürelerini tartışmalı hale getirebilir. Protokol ise mevcut ilişkinin devam ettiğini teyit eder.

Yasal Tavan: Protokol Sınırı Aşamaz

Bu belgenin en sık yanlış anlaşılan yönüdür: tarafların imzalaması, tavanı aşan bir artışı geçerli kılmaz. Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi uyarınca yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artış oranı, bir önceki kira yılına ait TÜFE 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez ve bu hüküm emredicidir. Kiracı protokolü imzalamış olsa bile, sınırı aşan kısım için sonradan itiraz edebilir ve fazla ödediği tutarların iadesini isteyebilir. Bu nedenle protokole sabit bir rakam yazarken, o rakamın yenileme ayındaki yasal tavanı aşmadığını doğrulayın. Yeni bedeli hesaplamak için kira artışı hesaplama aracımızı kullanabilirsiniz; tavanın üzerinde bir talep varsa kira artışı itiraz dilekçesi sayfamıza bakın.

5 Yılı Dolduran Kiralarda Durum Farklı

Kira ilişkisi 5 yılı doldurduğunda kural değişir ve bu, protokolün önemini artırır. Beş yıldan uzun süren kiralarda taraflardan biri kira tespit davası açarak bedelin yeniden belirlenmesini isteyebilir; bu davada hâkim TÜFE sınırıyla bağlı değildir, emsal kira bedelleri ve hakkaniyet ölçütü gözetilerek yeni bedel takdir edilir. Taraflar dava yoluna gitmeden anlaşabiliyorsa, üzerinde uzlaştıkları bedeli protokolle kayda geçirmek her iki taraf için de daha hızlı ve ucuz bir çözümdür. Kiraya verenin emsal kira üzerinden bedel isteyebilmesi için yenileme döneminden en az 30 gün önce yazılı bildirimde bulunmuş olması aranır; bu bildirim yapılmamışsa o dönem yine TÜFE tavanı uygulanır.

Protokolde Bulunması Gerekenler

Kısa bir belge olması, eksik yazılabileceği anlamına gelmez. Şunlar mutlaka yer almalıdır: tarafların ad-soyad ve T.C. kimlik numaraları; ana kira sözleşmesinin tarihi (protokol hangi sözleşmeye ek olduğu belirtilmeden anlam taşımaz); kiralananın açık adresi; mevcut aylık kira bedeli; yeni aylık kira bedeli rakam ve yazıyla; yürürlük tarihi (yeni bedelin hangi aydan itibaren ödeneceği); ödemenin yapılacağı banka hesabı; ve ana sözleşmenin diğer hükümlerinin aynen geçerli olduğuna dair ifade. Bu son madde önemlidir: aksi halde protokolün ana sözleşmeyi tümüyle değiştirdiği ileri sürülebilir. Protokolü 2 nüsha düzenleyin ve taraflara birer imzalı nüsha verin.

Yürürlük Tarihi: En Çok Yapılan Hata

Artışın hangi aydan itibaren geçerli olacağı çoğu protokolde belirsiz bırakılır ve ihtilaf tam buradan doğar. Kural nettir: artış, sözleşmenin yenilendiği ayda hüküm doğurur; bildirim daha önce yapılmış olsa bile yenileme ayından önceki aylar için eski bedel geçerlidir. Protokole “1 Eylül 2026 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere” gibi açık bir tarih yazın; “yeni dönemden itibaren” gibi muğlak ifadeler kullanmayın. Geriye dönük artış uygulanamaz. Ayrıca ödemeleri banka üzerinden yapın ve açıklamaya ilgili ayı yazın; artışın fiilen ne zaman başladığının en güçlü kaydı banka dekontlarıdır.

İmzalamadan Önce Kontrol Edin

Kiracıysanız üç şeye bakın: Birincisi, yeni bedel yenileme ayındaki TÜFE 12 aylık ortalama sınırını aşıyor mu? İkincisi, protokolde ana sözleşmenin diğer maddelerinin geçerliliğini koruduğu yazıyor mu? Üçüncüsü, protokole depozitoyu artırma, cezai şart veya tahliye taahhüdü gibi ek yükümlülükler eklenmiş mi? Bunlar protokolün konusu değildir ve bir kısmı hukuken geçersizdir. Kiraya verenseniz: yürürlük tarihini açık yazın, protokolü kiracıya imzalattığınızdan emin olun ve nüshayı saklayın. Anlaşma sağlanamazsa kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk dava şartıdır; anlaşma olmazsa Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurulur.

Örnek Hesap: Protokol Rakamı Doğru mu?

Somutlaştıralım. Sözleşmeniz her yıl 1 Eylül‘de yenileniyor ve mevcut kira 20.000 TL olsun. Yapmanız gereken, Eylül ayında açıklanan TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranını almak ve mevcut bedelle çarpmaktır. Oran %40 ise yasal üst sınır 28.000 TL’dir; protokole bu rakamı veya altını yazabilirsiniz. Kiraya veren 32.000 TL talep ediyorsa aradaki 4.000 TL yasal dayanaktan yoksundur ve protokole yazılsa bile kiracı bu kısım için itiraz edebilir. Dikkat edilecek nokta: kullanılacak veri aylık enflasyon veya yıllık enflasyon değil, TÜFE’nin 12 aylık ortalamalara göre değişim oranıdır — bu üç veri birbirinden farklıdır ve karıştırıldığında binlerce liralık fark doğar. Hesabı kira artışı hesaplama aracımızla saniyeler içinde yapabilirsiniz.

Protokol İmzalanmazsa Ne Olur?

Taraflar yeni bedelde anlaşamazsa kira ilişkisi kendiliğinden sona ermez; sözleşme aynı koşullarla 1 yıl uzar ve yasal tavan kadar artış uygulanır. Yani protokol imzalanmaması kiracının evden çıkması gerektiği anlamına gelmez — kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Bu durumda kiracının yapması gereken, ödemeyi yasal tavan üzerinden sürdürmek ve bunu yazılı olarak bildirmektir. Kiraya veren daha yüksek bir bedelde ısrar ediyorsa ve ilişki 5 yılı doldurmuşsa kira tespit davası yoluna gidebilir; doldurmamışsa TÜFE tavanı bağlayıcıdır. Her iki halde de uyuşmazlıkta önce arabuluculuğa başvurmak zorunludur.

Sık Sorulan Sorular

Protokolü imzaladım, tavanı aşan artışa itiraz edebilir miyim?

Evet. TBK md.344 emredicidir; tarafların imzalaması tavanı aşan artışı geçerli kılmaz. Sınırı aşan kısım için itiraz edebilir ve fazla ödediğiniz tutarların iadesini talep edebilirsiniz.

Artış protokolü yerine yeni sözleşme imzalasak olur mu?

Önerilmez. Yeni sözleşme imzalamak, kira ilişkisinin yeniden başladığı izlenimi yaratarak kiracının kazanılmış sürelerini tartışmalı hale getirebilir. Protokol, mevcut ilişkinin devam ettiğini teyit eder.

Artış hangi aydan itibaren geçerli olur?

Sözleşmenin yenilendiği aydan itibaren. Bildirim önceden yapılmış olsa bile önceki aylar için eski bedel geçerlidir ve geriye dönük artış uygulanamaz. Protokole açık bir tarih yazın.

5 yılı geçen kirada tavan yine geçerli mi?

Taraflar anlaşıyorsa protokolle istedikleri bedeli kayda geçirebilir. Ancak dava yoluna gidilirse 5 yılı dolduran kiralarda hâkim TÜFE sınırıyla bağlı olmaksızın emsal kira ve hakkaniyete göre bedel belirleyebilir.

Sözleşmenin diğer maddelerini değiştirecekseniz kira sözleşmesi ek protokolü, kira ilişkisini birlikte sonlandıracaksanız karşılıklı fesih protokolü sayfamızı kullanın.

• Kira Sözleşmeleri ve Protokoller — tüm evraklar
• Kira ve Taşınmaz Evrakları
• Eşyalı Konut Kira Sözleşmesi
• İşyeri Kira Sözleşmesi
• Kira Sözleşmesi Ek Protokolü