İşyeri Kira Sözleşmesi

İşyeri kira sözleşmesi örneğinizi yukarıdaki formla 2 dakikada hazırlayın: taraf, taşınmaz ve ödeme bilgilerinizi girin; imzaya hazır, güncel Türk Borçlar Kanunu hükümlerine uygun sözleşmeniz PDF olarak anında oluşsun.

evrakla.com, resmî bir kurum veya hukuk bürosu değildir; bağımsız bir belge düzenleme aracıdır. Oluşturulan belge, kullanıcının girdiği bilgilerle düzenlenen genel bilgilendirme amaçlı bir taslaktır; hukuki danışmanlık yerine geçmez ve avukat-müvekkil ilişkisi kurmaz. Mevzuat, süreler ve parasal sınırlar zamanla değişebilir; belgenizi kullanmadan önce güncel koşulları resmî kaynaklardan teyit etmeniz önerilir. Belgenin kullanımından doğabilecek sonuçların sorumluluğu kullanıcıya aittir. Bilgileriniz cihazınızda işlenir; yalnızca siz isterseniz belgeniz 24 saatliğine sunucuya yüklenir ve süre sonunda kalıcı olarak silinir.

İşyeri Kira Sözleşmesinde 1 Temmuz 2020 Dönüm Noktası

Bu, ticari kiralamalarda bilinmesi gereken en önemli gelişmedir ve piyasadaki şablonların çoğu hâlâ eski duruma göre yazılmıştır. Türk Borçlar Kanunu’nun kiracıyı koruyan 9 maddesi (323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354), kiracının tacir veya tüzel kişi olduğu işyeri kiralarında 8 yıl süreyle ertelenmişti. Bu erteleme 1 Temmuz 2020 tarihinde sona erdi ve anılan hükümler yürürlüğe girdi. Pratik sonucu şudur: internetten indirdiğiniz veya yıllar önce hazırlanmış bir ticari kira şablonunda bugün geçersiz sayılan maddeler bulunma ihtimali yüksektir. Aşağıda bu maddeleri tek tek göreceksiniz. Yukarıdaki formla oluşturduğunuz sözleşme, yürürlükteki hükümlere göre hazırlanır.

Artık Geçersiz Olan Maddeler

Erteleme kalktıktan sonra ticari kira sözleşmelerinde de aşağıdaki düzenlemeler hükümsüz hale geldi:

Bağlantılı sözleşme yasağı özellikle alışveriş merkezi kiralamalarında önemlidir: sözleşmenin kurulması veya sürdürülmesi, kiracının yararına olmayan ve kiralananın kullanımıyla doğrudan ilgisi bulunmayan bir borç altına girmesine bağlanmışsa, bu bağlantılı sözleşme geçersizdir.

Çatılı İşyeri mi, Çatısız mı? Rejim Değişiyor

Bu ayrım, hangi kuralların uygulanacağını belirlediği için sözleşme hazırlamadan önce netleştirilmelidir. Çatılı işyeri — dükkân, mağaza, ofis, depo gibi üstü örtülü bağımsız bölümler — Kanun’un konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin özel ve büyük ölçüde emredici hükümlerine tabidir; yukarıdaki geçersizlik kuralları bu kapsamda uygulanır. Çatısız işyerleri (açık otopark alanı, arsa üzerindeki alan gibi) ise bu özel hükümlerin kapsamı dışında kalır ve genel kira hükümlerine tabidir; burada sözleşme serbestisi daha geniştir. Sözleşmenizde kiralananın niteliğini ve kullanım amacını açıkça yazın. Kullanım amacının yazılması ayrıca kiracıyı da korur: kiraya veren, sözleşmede belirtilen faaliyet için gerekli olan durumu sonradan tartışma konusu yapamaz.

Kira İlişkisinin Devri: İşletmeyi Satarsanız

Ticari kiralamalarda en çok ihtiyaç duyulan ama en az bilinen haklardan biridir. Erteleme kalktıktan sonra yürürlüğe giren TBK md.323 uyarınca kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça kira ilişkisini başkasına devredemez. Ancak işyeri kiralarında kiraya veren, haklı bir sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz. Bu, işletmesini devretmek isteyen esnaf için kritik bir korumadır: eskiden kiraya verenin keyfî reddi devri tamamen engelleyebiliyordu. Devir gerçekleştiğinde devralan sözleşmeye taraf olur; devreden kiracı ise kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla 2 yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu kalır. Devir yapacaksanız rızayı mutlaka yazılı alın ve devir sözleşmesini ayrıca düzenleyin.

Süre, Uzama ve 10 Yıl Kuralı

Çatılı işyeri kiralarında süre kuralları konut kiralarıyla aynıdır ve çoğu kiraya verenin sandığından çok daha kiracı lehinedir. Kiracı, sürenin bitiminden en az 15 gün önce yazılı bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla 1 yıl uzar. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Sebep göstermeksizin fesih hakkı ancak 10 yıllık uzama süresi dolduktan sonra ve her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimle doğar. Bunun dışında kiraya verenin dayanabileceği sebepler kanunda sınırlı olarak sayılmıştır (ihtiyaç, yeniden inşa, kira bedelinin ödenmemesi gibi) ve dava sebeplerinin sınırlılığı kuralı da 1 Temmuz 2020’den itibaren ticari kiralarda uygulanır. Bu nedenle uzun vadeli yatırım yapacak kiracılar için çatılı işyeri kirası güçlü bir konum sağlar.

Vergi ve Ödeme: Stopaj Yükümlülüğü

Ticari kiralamayı konut kiralamasından ayıran en pratik fark burasıdır ve sözleşmede net yazılmazsa taraflar arasında sürekli tartışma çıkar. İşyeri kiralamalarında kiracı, ödediği kira üzerinden gelir vergisi stopajı yapmak ve muhtasar beyanname ile beyan etmekle yükümlüdür; bu yükümlülük kiracının vergi mükellefi olmasına bağlıdır. Sözleşmede kira bedelinin brüt mü net mi olduğunu açıkça belirtin — “aylık kira 20.000 TL net olup stopaj kiracıya aittir” gibi bir ifade, ileride ödenecek tutarı tartışmasız hale getirir. Kiraya veren gerçek kişi değil de vergi mükellefi bir kurumsa fatura düzenlenir ve KDV gündeme gelir. Ödemeleri banka üzerinden yapın; işyeri kira ödemelerinin banka veya finans kuruluşu aracılığıyla yapılması zorunluluğu bulunmaktadır ve banka kaydı hem vergisel hem hukuki ispat sağlar.

Sözleşmede Mutlaka Bulunması Gerekenler

Ticari kiralamada eksik yazılan her kalem sonradan pahalıya mal olur. Şunları açıkça belirtin: tarafların unvan, vergi dairesi ve vergi numarası (tüzel kişide MERSİS bilgisi); taşınmazın bağımsız bölüm numarasıyla açık adresi ve niteliği (çatılı/çatısız); kullanım amacı ve faaliyet konusu; başlangıç tarihi ve süre; kira bedeli ve brüt/net ayrımı; ödeme günü ve banka hesabı; güvence tutarı; tadilat ve dekorasyon izni ile sözleşme sonunda bunların akıbeti; demirbaş listesi; aidat, ortak gider ve aboneliklerin kime ait olduğu; devir ve alt kiraya ilişkin düzenleme. Tadilat maddesi özellikle önemlidir: kiracının yaptığı sabit tesisatın çıkışta sökülüp sökülmeyeceği yazılmazsa uyuşmazlık kaçınılmazdır.

e-Devlet Kira Sözleşmesi İşyeri Kiralamalarında Kullanılabilir mi?

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün e-Devlet üzerinden sunduğu “Kira Sözleşmesi İşlemleri” hizmeti 4 Kasım 2024‘te devreye girdi ve barkodlu, zaman damgalı sözleşme üretiyor. Hizmetin kullanımı zorunlu değildir; taraflar arasında imzalanan yazılı sözleşme aynen geçerlidir. Ticari kiralamalarda ise pratikte yazılı sözleşme çoğu zaman daha uygundur, çünkü işyeri kiralarına özgü maddelerin sözleşmede ayrıca düzenlenmesi gerekir: kullanım amacı ve faaliyet konusu, tadilat ve sabit tesisatın akıbeti, devir ve alt kira koşulları, demirbaş listesi, ortak gider paylaşımı ve stopaj bakımından brüt/net ayrımı. Standart bir dijital form bu ayrıntıları taşımaz.

Sistemi kullanacaksanız iki noktaya dikkat edin. Birincisi, taşınmaz sahibinin TKGM kayıtlarında malik görünmesi ve her iki tarafın da e-Devlet erişiminin bulunması gerekir; taşınmaz emlak işletmesi aracılığıyla kiralanacaksa malikin önce “Taşınmaz Yetkilendirme İşlemleri” üzerinden yetkilendirme yapması aranır. İkincisi, sözleşme belirlenen süre içinde onaylanmazsa barkodlu belge oluşmaz ve süreç baştan başlatılır; sektör bilgi notlarında bu süre için 3 gün vurgusu yapılmaktadır. Şirket adına kiralamalarda imza yetkisinin doğru kişide olması ayrıca kontrol edilmelidir. Uygulamada en güvenli yol, ayrıntılı yazılı sözleşmeyi düzenleyip taraflarca imzalamak ve isteğe bağlı olarak e-Devlet kaydını da oluşturmaktır.

Sık Sorulan Sorular

İşyeri kira sözleşmesindeki muacceliyet maddesi geçerli mi?

Hayır. Kiracının tacir veya tüzel kişi olduğu işyeri kiralarında ertelenen TBK hükümleri 1 Temmuz 2020’de yürürlüğe girdi; bu tarihten itibaren muacceliyet kaydı ve cezai şart kiracı aleyhine düzenleme yasağı nedeniyle geçersizdir.

AVM temizlik ve reklam bedeli almak zorunda bırakabilir mi?

Sözleşmenin kurulması veya sürdürülmesi, kiracının yararına olmayan ve kiralananın kullanımıyla doğrudan ilgisi bulunmayan bir borç altına girmesine bağlanmışsa bu bağlantılı sözleşme geçersizdir (TBK md.340). Ortak gider niteliğindeki kalemler ise ayrı değerlendirilir.

İşletmemi devredersem kira sözleşmesi devrolur mu?

Kiraya verenin yazılı rızası gerekir; ancak işyeri kiralarında kiraya veren haklı sebep olmadıkça rıza vermekten kaçınamaz. Devreden kiracı, sözleşme bitimine kadar ve en fazla 2 yıl devralanla birlikte müteselsilen sorumlu kalır.

İşyeri kirasında stopajı kim öder?

Vergi mükellefi olan kiracı, ödediği kira üzerinden gelir vergisi stopajı yapıp muhtasar beyanname ile beyan eder. Sözleşmede bedelin brüt mü net mi olduğunu açıkça yazın; aksi halde ödenecek tutar tartışma konusu olur.

Konut kiralamaları için konut kira sözleşmesi, mevcut sözleşmede değişiklik için kira sözleşmesi ek protokolü sayfalarımızı kullanabilirsiniz.

• Kira Sözleşmeleri ve Protokoller — tüm evraklar
• Kira ve Taşınmaz Evrakları
• Eşyalı Konut Kira Sözleşmesi
• Kira Bedeli Artış Protokolü
• Kira Sözleşmesi Ek Protokolü