Kira artışı hesaplama aracıyla, yenileme döneminde yasal olarak ödemeniz gereken yeni kira bedelini saniyeler içinde öğrenin. Talep edilen tutarı da girerseniz yasal tavanı ne kadar aştığını gösterir.

Kira Artışı Hesaplama: Yasal Tavan Nedir?

Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesine göre yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artış oranı, tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Bu sınır hem konut kiraları hem çatılı işyeri kiraları için geçerlidir. Hesap basittir: mevcut kira bedeli × (1 + oran ÷ 100). Örneğin 18.000 TL kira ve yüzde 42,15 oran için yeni bedel 25.587 TL olur. Dikkat edilmesi gereken nokta, kullanılacak oranın aylık enflasyon veya yıllık enflasyon değil, TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı olmasıdır — bu iki veri birbirinden farklıdır ve karıştırıldığında ciddi tutar farkı doğar.

Hangi Ayın Oranı Kullanılır?

Kullanacağınız oran, sözleşmenizin yenilendiği aya ait TÜİK verisidir. Kira dönemi Haziran’da yenileniyorsa Haziran ayında açıklanan on iki aylık ortalama oran esas alınır. Bu oran her ay değiştiği için sayfamızda sabit bir yüzde yazmıyoruz; güncel veriyi TÜİK’in resmî sitesinden alıp yukarıdaki alana girmeniz yeterlidir. Artışın geçerlilik tarihi de sabittir: kiraya veren zammı önceden bildirmiş olsa bile artış, ancak sözleşmenin yenilendiği ayda hüküm doğurur. Yenileme ayından önceki aylarda eski bedeli ödemeye devam edersiniz.

Sözleşmede Daha Yüksek Oran Yazıyorsa

Kira sözleşmelerinde sıkça “her yıl yüzde 40 artış yapılır” veya “ÜFE-TÜFE ortalaması uygulanır” gibi hükümlere rastlanır. Yasal tavanı aşan bu hükümler geçersizdir; kiracı sınırı aşan kısmı ödemek zorunda değildir. Eski sözleşmelerdeki TEFE, ÜFE veya karma endeks ibareleri de bugün TÜFE on iki aylık ortalama sınırı çerçevesinde değerlendirilir. Bir güncelleme daha: pandemi döneminde konut kiraları için geçici olarak uygulanan yüzde 25 tavanı 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona ermiştir; internette hâlâ dolaşan “yüzde 25 sınırı” bilgileri güncelliğini yitirmiştir. Bugün geçerli tek ölçüt TÜFE on iki aylık ortalamasıdır.

Fazla Ödeme Yaptıysanız

Yasal tavanın üzerinde bir bedeli bir süre ödediyseniz bu tutar geri istenebilir. Banka dekontlarınızla ödemeleri belgeleyip fazla ödenen kısmın iadesini talep edebilirsiniz. Ödemeye devam edecekseniz iki koruma birlikte işler: ödemenizi yasal oran üzerinden yapıp bunu yazılı bildirin veya talep edilen tutarı ihtirazi kayıt düşerek ödeyin — bu kayıt, ödemenizin talebi kabul ettiğiniz anlamına gelmediğini kayda geçirir. Kira bedelini hiç ödememek ise en riskli yoldur; temerrüde düşmek tahliye sebebi doğurabilir. Talebinizi yazılı iletmek için kira artışı itiraz dilekçesi sayfamızdaki formu kullanabilirsiniz.

Beş Yılı Dolduran Kiralarda Durum Farklı

Kira ilişkisi beş yılı doldurduğunda kural değişir: taraflardan biri kira tespit davası açarak bedelin yeniden belirlenmesini isteyebilir. Bu davada hâkim TÜFE sınırıyla bağlı değildir; emsal kira bedelleri, taşınmazın konumu ve durumu ile hakkaniyet ölçütü gözetilerek yeni bedel takdir edilir; uzun süreli kiracılar için uygulamada hakkaniyet indirimi gündeme gelir. Kiraya verenin emsal kira üzerinden bedel istemesi için yenileme döneminden en az otuz gün önce yazılı bildirimde bulunmuş olması gerekir; bu yapılmamışsa o dönem yine TÜFE tavanı uygulanır. Ayrıca kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk dava şartıdır.

Zam Bildirimi Geldiğinde İzlenecek Adımlar

Yenileme yaklaştığında dört adımı sırayla uygulayın. Birincisi, sözleşmenizin yenilenme ayını netleştirin; artışın geçerlilik tarihi bu aydır. İkincisi, o aya ait TÜFE on iki aylık ortalama oranını TÜİK’ten alıp yukarıdaki araçla yasal bedeli hesaplayın. Üçüncüsü, talep edilen tutarla yasal tutarı karşılaştırın; fark varsa bunu yazılı olarak bildirin — sözlü itiraz ihtilaf çıktığında ispat edilemez. Dördüncüsü, ödeme düzeninizi bozmayın: yasal oran üzerinden veya ihtirazi kayıtla ödeyin ve dekontlarınızı saklayın. Bu dört adımı uygulayan kiracı, hem hakkını korur hem temerrüt riskine düşmez.

Sık Sorulan Sorular

Kira artışı nasıl hesaplanır?

Mevcut kira bedeli, yenileme ayına ait TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranıyla çarpılır: kira × (1 + oran ÷ 100). Bu oran yasal üst sınırdır; üzerinde artış talep edilemez.

Hangi TÜFE oranı kullanılır?

Aylık veya yıllık enflasyon değil, TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı kullanılır ve sözleşmenizin yenilendiği aya ait veri esas alınır. Oran her ay değiştiği için güncel değeri TÜİK’ten kontrol edin.

Sözleşmede yazan yüksek oran geçerli mi?

Hayır. Yasal tavanı aşan sözleşme hükümleri geçersizdir; sınırı aşan kısmı ödemek zorunda değilsiniz. Yüzde 25 tavanı ise 1 Temmuz 2024’te sona ermiş olup bugün geçerli ölçüt TÜFE’dir.

Ev sahibi tavanın üstünde zam isterse ne yapmalıyım?

Talebi yazılı olarak reddedin, ödemenizi yasal oran üzerinden yapın veya ihtirazi kayıtla ödeyin. Fazla ödediğiniz tutarların iadesini talep edebilir, anlaşma sağlanamazsa arabuluculuğa başvurabilirsiniz.

Yazılı itirazınız için kira artışı itiraz dilekçesi, kira ilişkisine dair diğer belgeler için kira dilekçesi rehberimize bakabilirsiniz.